Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phổ biến trong thực tế. Để hiểu rõ hơn về loại hợp đồng này, Luật sư sẽ phân tích một số quy định pháp luật liên quan đến Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong bài viết dưới đây.
I – HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Kết hợp quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 về khái niệm hợp đồng: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Như vậy, có thể hiểu, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, trong đó bên nhận chuyển nhượng giao một khoản tiền hoặc tài sản khác theo quy định trên cho bên chuyển nhượng trong một thời hạn để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
II – NỘI DUNG VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
II.1. Nội dung cần có của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 398 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng”.
Theo đó, hiện nay không có quy định bắt buộc về nội dung hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, nội dung của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận.
Tuy nhiên, nội dung trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ để bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ràng buộc quyền, lợi ích của các bên liên quan. Để đảm bảo quyền lợi của các bên, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên có một số nội dung chính như sau:
– Chủ thể ký kết hợp đồng (bên đặt cọc, bên nhận cọc).
– Đối tượng, mục đích của hợp đồng.
– Giá trị đặt cọc và phương thức thanh toán.
– Thời gian, địa điểm thanh toán.
– Quyền, nghĩa vụ của các bên.
– Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng.
– Phương thức giải quyết tranh chấp.
II.2. Hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định cụ thể hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện dưới hình thức nào. Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, có thể thấy theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, không bắt buộc hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng văn bản mà chỉ quy định về bản chất pháp lý của quan hệ đặt cọc. Thực chất hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nên theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 thì các bên có thể giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất theo các hình thức sau:
– Hợp đồng bằng lời nói: là những hợp đồng được giao kết dưới hình thức ngôn ngữ nói, bằng lời. Các bên trong quan hệ đặt cọc giao kết hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói trực tiếp hoặc thông qua điện thoại, gửi thông điệp điện tử bằng âm thanh (tiếng nói)… để xác lập, giao kết hợp đồng.
– Hợp đồng bằng văn bản: điện tử và văn bản truyền thống. Thực tế hiện nay, trong quan hệ đặt cọc thì hợp đồng bằng văn bản truyền thống vẫn được sử dụng phổ biến hơn.
Thực tế có rất nhiều trường hợp các bên trong quan hệ dân sự tiến hành đặt cọc mà không lập văn bản. Có thể do quen biết, tin tưởng lẫn nhẫm nhau nên các bên không lập văn bản về việc đặt cọc mà chỉ thỏa thuận bằng miệng.
Trong trường hợp này nếu pháp luật yêu cầu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản thì hợp đồng này sẽ vô hiệu do không tuân thủ về hình thức của giao dịch do pháp luật quy định. Việc Bộ luật Dân sự 2015 không quy định hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản góp phần bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của các bên.
Bộ luật Dân sự 2015 không bắt buộc hình thức cụ thể của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc lập thành văn bản có thể giúp bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của cả hai bên. Việc này không chỉ tăng tính minh bạch trong quá trình giao dịch mà còn cung cấp cơ sở pháp lý mạnh mẽ hơn nếu có bất kỳ tranh chấp nào xảy ra trong tương lai.
III – NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý KHI KÝ KẾT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
III.1. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần công chứng không ?
Khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.
III.2. Ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường là những giao dịch có giá trị lớn nên việc xác lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một ý nghĩa quan trọng, trong đó bên bán cam kết giữ lại phần đất (tài sản trên đất) hoặc căn hộ để bán cho bên mua, bên mua cam kết sẽ mua nhà đất này với các nội dung trong hợp đồng đã ký kết. Bên nào vi phạm nghĩa vụ sẽ bị phạt cọc theo quy định của Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:
– Nếu bên bán không bán cho bên mua sẽ bị phạt bằng 100% giá trị tiền đã nhận cọc;
– Nếu bên mua không mua thì sẽ bị mất tiền đặt cọc này cho bên bán.
Ví dụ: Ông A nhận 100 triệu tiền đặt cọc để bán một mảnh đất cho Ông B. Nếu đến thời hạn ký hợp đồng Ông A không muốn bán nữa thì Ông A phải trả cho Ông B 200 triệu (trong đó 100 triệu tiền đặt cọc và 100 triệu tiền phạt cọc). Nếu đến thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng mà ông B không muốn mua nữa thì ông B mất 100 triệu tiền đặt cọc.
III.3. Cần quy định rõ về thời hạn của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các bên cần xác định rõ trong bao lâu thì sẽ kết thúc thời hạn hợp đồng đặt cọc này để tiến hành thủ tục ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Không nên quy định chung chung khoảng thời gian mà phải quy định cụ thể về mốc thời gian cuối cùng mà các bên phải thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất , quyền sở hữu tài sản trên đất.
Ví dụ: Hợp đồng đặt cọc này có thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày ký. Hợp đồng có thể được gia hạn 01 lần nhưng không quá 10 ngày làm việc.
III.4. Cần xác định rõ chủ thể nhận đặc cọc phải là người có quyền hợp pháp với tài sản
Điều này khá quan trọng vì ở Việt Nam việc đồng sở hữu tài sản khá phổ biến.
Ví dụ: Khi mua một mảnh đất mà trên mảnh đất chỉ có tên của hai vợ chồng thì cần ký hợp đồng đặt cọc với cả hai vợ chồng để tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu một phần khi người kia (người không ký vào hợp đồng đặt cọc không đồng ý bán nhà đất).
Bên cạnh đó, tốt nhất, sau khi ký hợp đồng nên chuyển khoản khoản tiền đặt cọc vào tài khoản của người nhận đặt cọc. Nếu không thì phải ký biên bản giao nhận tiền hoặc đơn giản hơn nữa thì yêu cầu bên nhân cọc viết tay vào cuối hợp đồng đặt cọc là: Tôi đã nhận đủ số tiền đặt cọc theo hợp đồng và ký tên.
IV – DỊCH VỤ LUẬT SƯ TƯ VẤN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng rất phổ biến. Mục đích của hợp đồng này để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường là các giao dịch có giá trị lớn. Do đó, ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các biện pháp đảm bảo các bên tuân thủ thỏa thuận đã cam kết, đảm bảo quyền lợi trong giao dịch.
Luật sư Bùi Hữu Quý – luật sư có hơn 10 năm kinh nghiệm tư vấn pháp luật dân sự – là đối tác đáng tin cậy cho Quý Khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật đất đai, tư vấn về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật sư tư vấn về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất thực hiện các công việc sau:
– Tư vấn, đàm phán các nội dung hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Tư vấn pháp lý giảm thiểu rủi ro tranh chấp hợp đồng.
– Soạn thảo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Hỗ trợ khách hàng các thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng.
– Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên đây là những thông tin về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những dịch vụ cung cấp bởi Luật sư Bùi Hữu Quý – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội muốn chia sẻ đến quý vị. Để được tư vấn miễn phí xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật sư. Trân trọng.
Hãy kết nối với Luật sư qua hotline: 0931781100.
